На главную Все материалы Квартирные гадания на ипотечной гуще

Квартирные гадания на ипотечной гуще

13
0

ипотека
Долги по ипотеке: просрочка снижается
Россияне стали аккуратнее платить по своим жилищным кредитам

Однако коллекторы считают, что в этом году задолженность несколько вырастет, и советуют тщательнее планировать свой бюджет.
Долги по кредитам вещь крайне неприятная, а уж если задолжал банку крупную сумму по ипотечному кредиту, и вовсе опасная – есть риск остаться не только без денег, но и без жилья. Коллекторское агентство Национальная служба взыскания подвело итоги 2012 года по плохим ипотечным долгам, то есть по кредитам, которые заемщик не торопится возвращать. Как выяснилось, россияне стали более тщательно подходить к собственным тратам – объем просроченных долгов в прошлом году снизился на 8%, или на 3,7 млрд. рублей. Однако в этом году плохие долги снова могут пойти в рост, предупреждают эксперты. «КП» решила разобраться, сколько задолжали россияне, каков типичный портрет ипотечного должника и что делать, чтобы не оказаться в ловушке штрафов и процентов.

РЫНОК РАСТЕТ, ДОЛГИ УМЕНЬШАЮТСЯ
Россияне стали более тщательно подходить к собственным тратам.
Рынок ипотечного кредитования в 2012 году побил все собственные рекорды – российские банки выдали на покупку жилья 1 триллион рублей. В конце года, когда банкиры подводили итоги, эксперты были уверены, что проблемные долги, по которым заемщики платят не вовремя или не платят вовсе, будет расти вместе с рынком. Но ожидания не оправдались: как подсчитали специалисты Национальной службы взыскания (НСВ), объем просроченных долгов по ипотеке снизился на 8% и сейчас составляет 41,7 млрд. рублей. В 2011 году «плохих» кредитов было на 3,7 млрд. больше (45,4 млрд. рублей). Доля просрочки в общем портфеле ипотечных кредитов, кстати, тоже снизилась и составила 1,9%. Произошло такое снижение сразу по нескольким причинам.

Во-первых, российские банки стали куда активнее выдавать кредиты. Вообще ипотека это не самый просто кредит, и банкиры очень тщательно подходят к оценке заемщиков в отличие, например, от потребительского кредита, и жилищное кредитование по традиции растет медленнее рынка. Но в прошлом году показатели почти сравнялись: банки выдали ипотечных кредитов на 36,8% больше, чем в 2011 году, а в целом рынок кредитования вырос на 39,4%. За счет этого роста доля просроченных ипотечных кредитов стала меньше. Для сравнения, в 2011 году разница между ростом ипотеки и рынком кредитования была 10,8%.

Как отмечают в НСВ, доля просрочки снижается уже два года подряд, а вот сокращение долгов в денежном выражении происходит впервые. Причину коллекторы видят в том, что банки в прошлом году наконец решили проблемы с просроченными кредитами, по которым заемщики не смогли расплатиться в посткризисные 2009-2010 годы.

— Механизмы урегулирования просроченной задолженности по ипотечным кредитам отличаются от потребительского кредитования за счет более широких программ поддержки заемщиков, попавших в сложные условия, — говорят в Национальной службе взыскания. — Активнее используются механизмы реструктуризации задолженности на основе специальной государственной программы (в рамках Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, АРИЖК).

Банки к ипотечным заемщикам относятся очень трепетно, поэтому до суда и отнятия купленной квартиры дело доходит нечасто – в 2012 году залоговых квартир было продано на 4,2 млрд рублей. Объясняется это, конечно, не альтруизмом банкиров, а скорее нежеланием возиться с кредитным жилищем: уж больно хлопотное дело, и далеко не факт, что вырученной от продажи суммы хватит, чтобы окупить долг вместе с процентами и штрафами.

РЕГИОНЫ: КТО БОЛЬШЕ?

Традиционные лидеры по части просроченных кредитов — республики Северного Кавказа. Специалисты НСВ замечают, что разговор идет не только об ипотеке, этот регион вообще лидер по всякого рода просрочкам и задолженностям. Специалисты насчитали 17 регионов, в которых уровень неплатежей по ипотечным кредитам выше, чем в среднем по России (см. таблицу), первое место среди них занимает Чеченская Республика – там заемщики не платят по 9,7% кредитов. На втором месте Северная Осетия – Алания, где просрочены 6,7% от выданных ипотечных кредитов.

Москва и Московская область дышат в затылок и наступают на пятки северокавказским республикам – после Северной Осетии и Чечни столичный регион заметно отрывается от других. Дело не только в том, что в столичный регион тянутся россияне со всех уголков страны, которым необходимо покупать собственное жилье, но и высокой стоимостью обслуживания кредита. Причем не только с точки зрения процентов, но и размера ежемесячного платежа и общей величины кредита, необходимого для покупки дорогостоящего жилья в регионе.

— В 2012 г. в Москве по данным Центробанка, было выдано 34,1 тысячи жилищных ипотечных кредитов, на сумму 127, 6 млрд. рублей. Средний размер ипотечного кредита в Москве в 2012 году составил 3,7 млн. рублей. Для того чтобы обслуживать подобный кредит на протяжении 10 лет, необходимо иметь возможность осуществлять платежи в размере, превышающем 30 тыс. рублей ежемесячно, — рассуждает старший вице-президент Национальной службы взыскания Сергей Шпетер. — И это без учета стоимости обязательного страхования квартиры. Учитывая высокий уровень конкуренции на рынке высокооплачиваемого труда, который усиливается с каждым годом, нетрудно предположить, насколько сложно среднестатистическому ипотечному заемщику выдерживать жесткий финансовый темп на протяжении многих лет. Поэтому без облегчения условий кредитования, в том числе удешевления кредита, вряд ли стоит говорить о снижении уровня просроченных ипотечных платежей в Московском регионе.

ЖЕНЩИНЫ НЕ ПЛАТЯТ ДОЛЬШЕ

Одна из самых частых шуток на тему женской расточительности звучит так — каждая женщина может сделать миллионера из любого миллиардера. Оказывается, долги прекрасная половина человечества тоже делает с легкостью — по подсчетам НСВ, женщины в среднем не платят дольше и больше, чем мужчины.

Девушки в возрасте 22-35 лет, если попадают в список «плохих» ипотечных должников, затягивают с выплатой на 1,1 год, а средняя сумма долга 480,3 тысячи рублей. Мужчины этого возраста должны банку 371,7 тысячу рублей, а время просрочки около 9 месяцев. Дамы постарше тоже оставляют мужчин позади – в возрасте 36-60 лет заемщицы должны уже 606,4 тысяч, а с расчетом тянут около полутора лет, в то время как мужчины к этому возрасту успевают накопить средний долг в 543,3 тысячи с просрочкой чуть больше года. Хотя мужчины по-прежнему чаще берут ипотеку – их доля среди ипотечных заемщиков 58%.

Несмотря на такое «преимущество» женщин-должников по части размеров и сроков задолженности, расчеты показывают, что сильный пол задолжает все-таки больше, если считать в абсолютных цифрах. По подсчетам НСВ, мужчины должны 48 тысяч рублей (22-35 лет) и 38 тысяч рублей (36-60 лет) в расчете на каждый месяц просрочки, а женщины 37 тысяч рублей (22-35 лет) и 38 тысяч рублей (36-60 лет).

ПРОГНОЗ

Как говорят эксперты Национальной службы взыскания, сейчас среди россиян есть достаточно первоклассных заемщиков, которым банки готовы выдавать ипотечные кредиты. Но чтобы сохранить в этом году такие же высокие темпы роста, банкирам придется серьезно поразмыслить над тем, как снижать стоимость ипотеки – большинству граждан она по-прежнему не по карману. При этом в 2013 году просрочка по ипотечным кредитам вырастет до 42 – 44 млрд. рублей за счет тех кредитов, которые банки выдали в 2011-2012 годах.

— Однако надо понимать, что количество первоклассных ипотечных заемщиков, готовых оформлять и обслуживать жилищные кредиты на существующих условиях, ограничено, — подчеркивают эксперты Национальной службы взыскания. — Рынок ипотечного кредитования более зависим от ситуации в экономике, которая влияет на уровень занятости и рост доходов населения, чем другие секторы кредитования.

Другими словами, будет ли расти рынок ипотеки, а вместе с ней и просрочка, буде зависеть от самочувствия российской экономики. Но те, кто успел взять ипотеку, вполне могут не попасть в число «плохих» должников, если будут соблюдать простые правила финансовой грамотности:

— планируйте семейный бюджет, откладывайте сумму на погашение ипотечного кредита заранее и в первую очередь – деньги на оплату собственного жилья все-таки важнее новой мебели и отпуска;

— сформируйте отдельную «подушку безопасности» в размере хотя бы двух ежемесячных платежей на случай увольнения или другого форс-мажора;

— если оказались в сложной финансовой ситуации, не бойтесь сообщать об этом банку – банкиры заинтересованы в том, чтобы вы вернули долг, поэтому постараются найти оптимальную схему реструктуризации кредита, которая поможет расплатиться;
Что выгоднее: погашать ипотеку досрочно или копить деньги на депозите?
Как заемщику правильно распорядиться свободными деньгами

Простая ситуация — например, вы следовали нашим советам и сделали так, что платеж по жилищному кредиту у вас не под потолок ваших возможностей, а вполне комфортный. То есть периодически (после всех выплат и повседневных расходов) у вас остаются дополнительные средства. Куда их выгоднее вложить? Открыть пополняемый депозит в банке под проценты? Или досрочно погасить ипотеку? Вопрос действительно нетривиальный. Требует конкретных расчетов, поскольку в каждом случае есть много нюансов. Попробуем разобрать основные.

СНАЧАЛА — РЕЗЕРВНЫЙ ФОНД
Копить или погашать: у каждого заемщика свои нюансы.
Начнем по порядку. В любом случае, если у вас появляются лишние деньги, вас можно поздравить. И тут не важно: это зарплата у вас повысилась, премию по итогам года дали или наследство получили. Ипотечному заемщику любая денежка в радость. Но стоит ли кидать ее в досрочное погашение, чтобы расквитаться с жилищным долгом заранее?

Первый проверочный пункт — есть ли у вас резервный фонд. Если нет, то сначала надо создать его (и положить на депозит в банк под процент), а уж затем вставать перед выбором: досрочное погашение или инвестиции. Если у вас нет кредита, то в заначке должно лежать минимум три месячных дохода. А если на вас висит ипотека, то этот ценз должен подняться минимум до шести месяцев. Чтобы вы смогли спокойно пережить любой финансовый форс-мажор и не допустить просрочек банку. Допустим, получаете в месяц 50 тысяч рублей, то в семейной кубышке должно находиться 200 — 300 тысяч рублей.

Хорошо, допустим, резервный фонд у вас уже есть. Куда пристроить излишки, если они вдруг появляются?

— Лично я всегда трачу меньше, чем зарабатываю, — рассказал мне один из знакомых. — Я взял за правило: на повседневные расходы (в том числе и ежемесячные платежи по ипотеке) трачу не больше половины зарплаты. А остальное коплю и раз в несколько месяцев отправляю на досрочное погашение кредита. Хочу расквитаться с ним как можно быстрее — не люблю оставаться в должниках.

Этот психологический фактор очень распространен среди российских заемщиков. Именно поэтому в нашей стране ипотеку отдают в два раза быстрее намеченных в изначальном договоре сроков, а вот в Европе отдавать кредит банку не спешат, растягивая отдачу долга на десятки лет и даже перекладывая это бремя на наследников. В России тоже есть два вида людей. Кто-то пытается избавиться от «кабалы» пораньше, а кто-то не торопится, резонно предполагая, что время и высокая инфляция играют на руку заемщикам. Отсюда и две совершенно разные стратегии поведения: первые спешат отдать долг быстрее, вторые платят лишь столько, сколько требует банк и в четко оговоренные договором сроки.

Вывод здесь простой: если вам неприятно ощущать себя заемщиком, то раздумывать не стоит — лучше погашать кредит заранее. О том, как это лучше делать, мы уже подробно писали в нашем разделе (см. статью «Долг досрочным платежом красен»). Повторю лишь основные постулаты. В банке обычно предлагают два варианта досрочного погашения: уменьшение платежа или уменьшение срока. Первый приносит тактическую выгоду — облегчение заемщик почувствует сразу в следующем месяце. А второй гораздо сильнее снижает общую переплату по кредиту, но при этом периодические платежи остаются на том же уровне.

Тем не менее формулы расчетов платежей у банков немного отличаются. Поэтому хороший совет — попробовать разные способы досрочного погашения. После каждого из них брать новый график платежей в банке и самостоятельно посчитать, как получается выгоднее. Лично я так и сделал, после чего сделал вывод, что в моей ситуации гораздо выгоднее уменьшать срок, а не платеж. Потому что платежи у меня были дифференцированные. И если я просил банк снизить платеж, то они снижали мне ежемесячную выплату тела долга, а проценты фактически оставались на том же уровне. Смысл досрочного погашения в этом случае терялся полностью.

СМОТРИ НА СТАВКУ

А теперь возьмем голые цифры. Обычно финансовые консультанты делают простой расчет — исходя из процентной ставки. Если кредит на вас висит под 14% годовых, а доход от инвестиций ниже — 8 — 10% годовых (средние ставки по депозиту сейчас), то и думать нечего. Выгоднее досрочно погашать займ. Если инвестиции могут принести более существенный доход (например, бизнес), тогда выгоднее будет вкладывать деньги туда. Тем не менее тут возникают серьезные риски, которые невозможно заранее предугадать. Если доходность по банковским депозитам гарантирована, то заработки на бирже или в бизнесе зависят от экономической ситуации. Конечно, в определенные годы это может принести баснословный доход, но есть и периоды, когда фондовый рынок приносит инвесторам одни убытки, а предприниматели банкротятся пачками.

— Погашение кредита дает постоянную экономию, не зависящую от внешних экономических условий, — советует один из авторов блога о личных финансах «Путь к богатству». — Секрет здесь в следующем: на погашение кредита работает «эффект сложных процентов», только в другую сторону: погасив часть кредита, мы уменьшаем процентные выплаты по нему. Это освобождает часть средств, которые мы опять тратим на погашение кредита. С каждой операцией процентные выплаты все меньше, а освобождающаяся сумма все больше. Наблюдается ускорение.

— Ключевой момент в том, что пока мы копим вклад, проценты по кредиту капают на полную сумму, — объясняет пользователь Morfeusck на форуме «Банки.ру». — Не думаю, что это того стоит.

ВРЕМЯ — ДЕНЬГИ

Если посмотреть на то, как выглядит график выплаты любого кредита, в том числе ипотечного, то первые платежи в основном состоят из начисляемых банком процентов. А на погашение тела долга идут совсем небольшие суммы. Потом эта пропорция меняется на противоположную.

— Первое что бросается в глаза — как мало в первое время выплачивается в тело долга и как много вы отсчитываете банку, — приводят конкретные расчеты на одном из финансовых порталов. — Конечно, такой расклад выгоден кредитору. Ведь фактически он старается максимизировать получаемую с вас прибыль. Все полученное с заемщика банк тут же выдает следующему, дабы получить еще бОльшие барыши.

Поэтому если гасить кредит досрочно, то лучше делать это как можно раньше. Оптимально — в первые годы выплаты кредита. Тогда каждый рубль, вложенный досрочно, снизит общую переплату по кредиту на 3 — 4 рубля. Даже при нашей высокой инфляции это серьезная экономия. А вот если вы перевалили за половину срока, однозначно выгоднее откладывать деньги на депозите.

Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд. Многое зависит от того, каким образом банк рассчитывает платежи. В некоторых случаях (особенно при аннуитетной схеме выплат) досрочное погашение даже в первые годы выплаты по кредиту почти не влияет на сокращение ипотечных платежей.

— Я несколько раз делал расчеты, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — И, на мой взгляд, совершенно невыгодно отдавать ипотеку досрочно. Дело в том, что каждый раз, когда вы вносите дополнительные деньги по кредиту, то банк делает новый график платежей. И в этом случае снова в первые месяцы вы будете платить в основном одни проценты. На мой взгляд, лучше копить деньги на депозите, а затем если и гасить кредит досрочно, то делать это не частично, а полностью.

Тем не менее с этим утверждением можно и поспорить. При любом досрочном погашении выплаты основного тела долга в любом случае увеличиваются. А это значит, что переплата по кредиту будет меньше — как ни крути. Другое дело, что за это время проценты по депозиту могут принести больше прибыли, но в этом случае тоже есть нюансы.

ФИНАНСОВАЯ ДИСЦИПЛИНА

Во-первых, проценты по банковским вкладам могут снижаться. К примеру, в прошлом году ставки по ипотеке находились на историческом минимуме — доходили до 11% годовых и ниже. Заключив кредитный договор с банком, эта ставка фиксируется на весь срок. При этом депозиты в некоторых банках сейчас приносят до 12% годовых (с учетом ежемесячной капитализации). Естественно, самое выгодное дело — оформить такого рода депозит на максимальный срок (до 3 лет) и пополнять его при появлении такой возможности.

Во-вторых, минус такой практики — мало кто будет с той же настойчивостью копить деньги на депозите, как отдавать кредит банку. Всегда можно схалявить в один из месяцев или потратить деньги на что-нибудь другое: новую машину, ремонт и так далее. С финансовой дисциплиной у большинства граждан дела обстоят не очень хорошо. Мало кто будет отождествлять свободные деньги с заначкой на оплату кредита. Скорее они будут восприниматься как резерв на непредвиденные расходы семьи. И тогда такая стратегия экономии на ипотеке себя не оправдает.

Так что оптимальное поведение заемщика — это некая «золотая середина». Пошагово эту стратегию можно примерно определить так. Во-первых, надо создать резервный фонд на случай форс-мажора. Во-вторых, постараться максимум денег внести в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат. В-третьих, если срок кредита перевалил за экватор, то выгоднее будет завести пополняемый депозит на максимальный срок и под наиболее высокий процент. А затем кинуть на досрочное погашение сразу крупную сумму денег. Чтобы по истечении срока вклада погасить ипотеку полностью.

Тем не менее каждый заемщик определяет свое поведение, исходя из собственных целей и предпочтений, а также условий заключенного кредитного договора и других финансовых альтернатив.

Можно ли обойтись без ипотеки и накопить на квартиру самостоятельно?
Ищем разумный компромисс между собственными и заемными деньгами

Статистика не врет: больше 90% россиян не могут позволить себе ипотеку. По крайней мере, такие результаты дают социологические опросы. Тем не менее, де-факто это не совсем так. Во-первых, это зависит от настроения респондентов. Не секрет, что многие из нас фаталисты: не верят государству и банкам. Во-вторых, жилье мечты каждый представляет себе по-разному. Трешку на Цветном бульваре может осилить даже в кредит, наверное, лишь 0,001% москвичей. Можно ли решить свой квартирный вопрос, не прибегая к услугам кредиторов?
Жилье мечты каждый представляет себе по-разному.
Жилье мечты каждый представляет себе по-разному.

«ИПОТЕКА — ЭТО КАБАЛА»

Так уж получилось, что куда бы я ни пришел, везде меня спрашивают о том, как решить жилищный вопрос. Вот и очередной день рождения у друзей превратился в мини-консультацию по ипотечной теме.

— Невозможно в Москве купить квартиру, — категорично заявил один из гостей, поморщившись от очередной стопки алкоголя.

Как выяснилось, знакомый работает директором одного из магазинов крупной торговой сети. Жена тоже трудится на хорошей должности. По всей видимости, ребята неплохо получают. При этом ютятся в двушке на окраине Москвы вместе с родителями и семьей брата: «Ждем, пока цена на квартиру вырастет — тогда и разменяем ее».

— А что вам мешает ипотеку взять? — задал я стандартный вопрос. — При вашем совокупном доходе вам любой банк без проблем кредит даст. А потом, когда квартиру продадите, досрочно погасите займ.

— Не, ты что?! Я никогда в жизни ипотеку не возьму. Лучше сам накоплю, — выдал стандартный стереотип мой новый знакомый. А далее по списку: «кабала», «банк отберет квартиру», «проценты заоблачные» и так далее. Переубеждать, честно говоря, было бесполезно. Хотя аргументов у меня полным-полно. Но обо всем по порядку.

СНАЧАЛА ПРОДАТЬ — ПОТОМ КУПИТЬ

Первый вопрос, который задают своим клиентам финансовые консультанты: есть ли что продать? Если сбережений в виде наличных нет, то можно найти деньги на первоначальный взнос, как в мультике про Простоквашино — «продать что-нибудь ненужное». Активы могут быть самые разные. Квартира где-нибудь в глухой провинции, которая просто стоит или вы сдаете ее за смехотворную цену, отбивая лишь коммуналку. Гараж, который вы используете лишь для хранения хлама. Машина, на которой вы в последний раз ездили несколько месяцев назад. Список можно продолжать до бесконечности — вплоть до различных б/у вещей, которыми вы давно не пользуетесь, но которые можно с выгодой для себя продать через интернет-порталы бесплатных объявлений. На этом, как ни странно, можно выручить довольно приличную сумму, если не скупиться и выставить их на 10 — 20% ниже рыночной стоимости.

— Самый простой способ купить квартиру — если вы продаете какой-то другой актив, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — Например, у меня знакомые две однушки продали, а вместо них купили двушку в хорошем районе. Остаток с помощью собственных небольших накоплений закрыли. Это стандартная ситуация. Формально они купили квартиру за наличные. Но все-таки они на нее не накопили.

Здесь вопрос приоритетов. Если собственная квартира вам принесет гораздо более высокий доход (не надо будет тратиться на съем жилья или ютиться в некомфортных условиях), тогда нет смысла держать ненужное имущество без дела. Лучше продать его и купить то, что вам действительно необходимо.

НАКОПИТЬ ЗА ПЯТЬ ЛЕТ

Тем не менее далеко не у всех потенциальных покупателей жилья есть что продать. Тогда придется рассчитывать только на себя. И многие до сих пор считают, что лучший способ — это накопить всю сумму самостоятельно. Мол, так надежнее. В те времена, когда ипотеки в России не существовало, квартиры и правда покупали за свои собственные деньги. Копили много лет, а затем несли сумку наличных продавцу. Кто-то эти деньги потом терял, потому что попадался на удочку мошенникам, которые устраивали «двойные продажи» или собирали деньги с покупателей на уровне котлована, а затем бросали стройку и скрывались.

— Ипотека — это крепостное право XXI века, — пишет пользователь «Ретивый» на одном из тематических форумов, обосновывая свое мнение лишь тем, что ставки у нас заоблачные, в отличие от тех же Штатов.

Но больше всего меня порадовал совет от 2004 года. Неизвестный автор в одном из журналов советовал откладывать всего по 15 — 20 тысяч рублей в месяц и класть их на депозит в банке, чтобы через 5 лет купить квартиру в Москве. Я думаю, не стоит объяснять, что произошло с теми, кто последовал совету этого горе-специалиста. А вот те, кто не побоялся тогда брать недвижимость в кредит, получили неплохую выгоду.

— У меня товарищ купил квартиру по ипотеке в 2004 году, сделал там ремонт и теперь благополучно там живет, — рассказывает другой форумчанин. — По кредиту расплатился за 4 года. Говорит, если бы не ипотека — не потянул бы, а так кредит уже выплачен. И стоимость квартиры выросла в разы. Сейчас будет расширяться. Обмен в этом случае будет легче провести.

Конечно, случаи бывают разные. И приведенные примеры — полярны. В разные периоды времени результаты отличаются. Те, кто взял ипотеку летом 2008 года в долларах, серьезно прогадали. Но это скорее исключение из правил.

В принципе даже математически у тех, кто хочет накопить на квартиру самостоятельно, вряд ли что-то получится. Недвижимость, как правило, растет в цене быстрее инфляции. Так что вы почти всегда будете отставать. А накопить сможете только в том случае, если станете гораздо больше получать или откладывать. Плюс ко всему нужна серьезная финансовая дисциплина. Одно дело — когда банк требует вносить каждый месяц фиксированный взнос. Тут уж никуда не денешься. А если это надо делать самостоятельно, не каждый будет столь добросовестным. Деньги всегда потребуются на что-то другое: отпуск, ремонт, новый холодильник, шубу жене.

ПРОЦЕНТЫ ВЫШЕ, ЧЕМ В АМЕРИКЕ

Мы часто любим пенять на то, что в Европах и Америках ставки по ипотеке смехотворные — чуть ли не нулевые. Вот люди там спокойно недвижимость и покупают в кредит. А у нас-де с такими ставками за 10 — 15 лет отдашь 2 — 3 стоимости квартиры. В общем, обдерет банк как липку, а в случае проблем еще и без жилья оставит.

Конечно, эти страхи имеют под собой рациональную почву. Да и проценты по ипотеке у нас действительно довольно высокие. Но выбор здесь надо делать рациональный: нужна квартира — надо искать возможность решать этот вопрос, а не уповать на то, что где-то кто-то лучше живет.

— У нас на рынке недвижимости пузырь, — уверен один из моих знакомых, который не хочет платить за квартиру баснословные деньги.

К слову, говорит он это уже лет 7, но за это время так и не решился купить квартиру в кредит. Да и накопить на нее так и не сумел, потому что пузырь никак не хочет лопаться или хотя бы сдуваться.

— Существует средний показатель стоимости недвижимости, измеряемый в доходах населения, — говорит Елена Чиркова, экономист, автор книги «Анатомия финансового пузыря». — Исследователь Роберт Шиллер, например, считает, что цена недвижимости адекватная, если дом стоит не больше 2,5 годового дохода домохозяйства. И это для США, с их дешевой ипотекой.

Нетрудно подсчитать, что в России среднестатистическое жилье должно стоить 1,5 млн. рублей. В Москве — 3 млн. рублей. Понятно, что за эти деньги даже в регионах (и уж тем более в столице) сложно купить что-то комфортное и просторное.

Но, по словам эксперта, это еще не означает, что на российском рынке недвижимости пузырь. Потому что играют роль и другие факторы. Во-первых, высокий спрос (особенно в крупных городах). И часть населения получает довольно высокие доходы. Во-вторых, небольшой объем предложения. В-третьих, транспортные проблемы в виде пробок. Из-за них стоимость сильно вырастает, чем ближе к центру города находится квартира. И в-четвертых, высокая себестоимость: дорого стоят выделяемые участки земли, проведение коммуникаций, стройматериалы.

Конечно, это не означает, что цены на недвижимость в нашей стране справедливые. Скорее это говорит лишь о том, что пока большее число факторов работает на то, что жилье в России будет оставаться дорогим. А значит, ждать резкого падения цен нет смысла.

РИСКИ НЕ У ВАС, А У БАНКА

На самом деле в России почему-то неправильно воспринимают ипотеку. Есть хорошая поговорка. Если вы должны кому-то небольшую сумму денег, то это проблема заемщика. А если вы получили взаймы крупную сумму денег, то это проблемы кредитора. То есть в случае с ипотекой вы ничем не рискуете. Это банк ссудил вам пару миллионов. А вы заплатили лишь небольшой первоначальный взнос и живете в собственной квартире.

Конечно, есть риск, что в будущем вы не сможете расплатиться по кредиту. Но в этом случае вы ничего не теряете. Если у вас есть заначка, а вы не допустили просрочку, то просто продаете квартиру по рыночной стоимости. Отдаете недостающее тело долга банку и возвращаетесь в исходную точку. А в большинстве случае еще и приличная сумма останется.

— Во время кризиса мне пришлось продать квартиру, потому что зарплата упала, а ежемесячные платежи увеличились из-за роста курса доллара, — рассказала мне одна из знакомых. — До этого я почти три года выплачивала ипотеку. До кризиса квартира в цене подросла вдвое — со 125 тысяч до 250 тысяч долларов. Продать квартиру удалось по меньшей стоимости. Но в любом случае я осталась в плюсе. Просто переехала на съемное жилье и спустя некоторое время купила себе небольшую квартиру в Подмосковье.

Конечно, продажа квартиры с обременением (а во время ипотеки она находится в залоге у банка) — более длительный процесс. И, как правило, заложенные квартиры продаются с небольшим дисконтом. Но ничего сложного в этом нет. Тем более, если вы будете реализовывать самый «ходовой товар» — то есть однокомнатную квартиру.

Если вы заранее предупредили банк, что собираетесь продать квартиру, то никаких проблем не должно возникнуть. Причины такого решения ведь могут быть разные: переезд в другой город, увеличение жилплощади, развод супругов и другие. О том, что у вас ухудшилось финансовое положение, банк можно вообще не ставить в известность. Главное — не допускать просрочек по выплатам. Иначе банкиры не будут к вам столь же лояльны.

Так что рисков у ипотечных заемщиков немного. Плюс ко всему ипотека снимает риски обмана. Ведь покупаемая вами квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому ее тщательно проверят юристы кредитной организации.

ИЩЕМ КОМПРОМИСС

Конечно, спор ипотечников с накопителями — это своего рода холивар (это нынче модное слово означает «священную войну» — с англ. «Holy War»). Примерно как фотографы спорят о том, что лучше — Canon или Nikon. Поэтому собственное решение квартирного вопроса эффективнее принимать, прислушиваясь к доводам обеих сторон.

— Если семья в Москве даже 50 тысяч рублей в месяц будет перечислять на депозит (это в среднем половина дохода столичной ячейки общества), то двушку в Подмосковье она сможет купить через 5 — 7 лет, — говорит Сергей Акулов. — За это время у них накопится 4 — 5 млн. рублей (с учетом процентов по вкладу). Но мечта осуществится лишь при условии, что рынок стоит на месте или растет незначительно. Гарантировать такую ситуацию никто не может.

Как советует эксперт, если вы боитесь брать ипотеку, то в любом случае стоит начать с накопления. Скрупулезно каждый месяц откладывать излишки средств на депозит под 10% годовых (средние ставки сейчас). Но при этом держать руку на пульсе. Если цены вдруг начнут резко расти, то лучше внести сбережения в качестве первоначального взноса и взять ипотеку. Так будет выгоднее.

— Упираться, на мой взгляд, нет смысла, — говорит Сергей Акулов. — Оптимальный вариант — накопить 50% стоимости желаемой квартиры и взять ипотеку. В этом случае ставка у вас будет ниже, банк охотнее даст вам квартиру. Но при этом лучше сделать так, чтобы ежемесячные платежи занимали в ваших расходах не больше 30%. Тогда вы сможете еще дополнительные деньги откладывать на депозит и тем самым сформировать подушку безопасности. И по возможности гасить кредит досрочно.
http://www.kp.ru/daily/26050.5/2963357/

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите текст комментария
Введите ваше имя